El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires mostró en agosto su incremento mensual más moderado del año en el segmento de alquileres. Los contratos nuevos ajustaron 1,5%, un guarismo que se ubicó por debajo de la inflación estimada para el mismo período. En términos acumulados, la suba de 2026 alcanza el 19,2%, lo que representa 2,3 puntos porcentuales menos que la variación general de precios, calculada en 21,5%. Vamos a los números: en los últimos doce meses los alquileres treparon 29,9%, una dinámica que, si bien refleja una desaceleración relativa frente al índice de precios, mantiene una carga significativa sobre losinquilinos.

Valores promedio por tipo de unidad

• Monoambiente: 771.871 pesos mensuales.
• Dos ambientes: 886.527 pesos mensuales.
• Tres ambientes: 1.196.413 pesos mensuales.

Los datos surgen del relevamiento del portal Zonaprop, que releva de manera sistemática la oferta de departamentos en la Ciudad. La comparación con el mes anterior muestra que los ajustes se ubicaron levemente por debajo del 2% que venían registrando en meses previos, mientras que en la comparación interanual la variación se mantiene en línea con los registros de los últimos trimestres.

Disparidad marcada entre barrios

La radiografía porteña sigue mostrando fuertes diferencias por zona. Puerto Madero continúa como el barrio más caro, con un valor medio de 1.252.366 pesos por mes, seguido por Núñez (995.838) y Palermo (990.748). En el extremo opuesto, los valores más bajos se concentran en el sur de la Ciudad: Lugano registra un precio medio de 654.776 pesos mensuales, Nueva Pompeya 700.324 y Parque Avellaneda 720.780.

Variación interanual: ganadores y perdedores

• Mayor suba interanual: Villa Luro 38%, Parque Patricios 36,3% y Parque Chacabuco 35,5%.
• Menor suba interanual: Villa Riachuelo 3%, Nueva Pompeya 3,6% y Puerto Madero 4,2%.

Oferta, rentabilidad y compraventa

El relevamiento indica que la oferta de departamentos destinados a alquiler tradicional creció 0,6% en agosto, y se ubica 3,4 veces por encima del mínimo histórico de febrero de 2023. El punto de inflexión se registró en enero de 2024, cuando el stock disponible saltó 62% en un solo mes tras los cambios normativos que regulan la actividad.

Para los inversores, la rentabilidad promedio se ubica en 5,70% anual. A ese ritmo, la recuperación del capital invertido demanda 17,6 años de alquiler, un plazo 9,2% más breve que el registrado doce meses atrás. Lugano lidera el ranking con 9,8% anual; en el otro extremo, Puerto Madero rinde apenas 3,2%, una brecha que responde a la diferencia de precios de compra entre zonas.

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad reportó 6.051 escrituras en julio, un 9% más que en igual mes del año pasado. No obstante, solo el 16% de esas operaciones se concretó con financiación hipotecaria, cinco puntos porcentuales por debajo de junio de 2025. El dato sugiere que el mercado se sostiene mayoritariamente con ahorros propios y que el crédito continúa con participación acotada.

El cuadro general describe un mercado donde los ajustes nominales tienden a converger con la inflación mensual, pero donde la dinámica acumulada y la presión sobre los inquilinos siguen siendo elevadas. La pregunta que queda planteada es si este proceso de moderación relativa se sostendrá en los próximos meses o si, como ocurrió en años previos, los alquileres volverán a superar al índice general de precios.