El mercado inmobiliario porteño atraviesa una reconfiguración sostenida, driven por el encarecimiento del metro cuadrado y por una demanda que prioriza el acceso a la propiedad por encima de la superficie individual. En ese escenario, los departamentos compactos equipados con amenities se consolidan como la opción más accesible para quienes buscan dejar el alquiler y dar el salto a la vivienda propia, en un contexto en el que el metro cuadrado de la unidad se combina con los metros cuadrados compartidos que el edificio pone a disposición.

De acuerdo con los registros del Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires, el valor promedio del metro cuadrado pasó de 1.376.688 pesos en enero a 1.584.840 pesos en julio, lo que representa un salto cercano al quince por ciento en apenas siete meses. Para fin de año, las proyecciones del sector consultadas por este medio estiman que ese valor podría escalar hasta 1.874.364 pesos por metro cuadrado, una cifra que vuelve cada vez más cuesta arriba la compra de una unidad tradicional de tres o cuatro ambientes.

El costo integral de construir y la presión sobre los desarrolladores

El encarecimiento no se limita al precio final de comercialización. Según datos relevados por la Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires, el costo integral de construir —que contempla materiales, mano de obra, honorarios profesionales, tasas y gastos generales— alcanzó los 2.286.170 pesos por metro cuadrado en julio último. La suba acumulada en lo que va del año fue de 14,61 por ciento, mientras que la variación interanual se ubicó en 23,37 por ciento, de acuerdo con el informe difundido por la entidad.

Frente a esa dinámica, los desarrolladores encontraron en las unidades funcionales de menor superficie una vía para sostener la demanda sin resignar rentabilidad. La fórmula que se extendió consiste en ofrecer departamentos de uno y dos ambientes dotados de amenities completas: gimnasio, terraza con parrilla, salón de usos múltiples y espacio de coworking forman parte de la propuesta estándar en buena parte de los emprendimientos nuevos que se lanzaron en los últimos meses.

La periodista de este portal consultó a Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, quien describió el fenómeno como un cambio de paradigma en la puerta de entrada al mundo de la propiedad. "Es un ticket que puede alcanzar el que quiere salirse del mundo del alquiler y entrar por primera vez en el mundo de ser propietario", explicó el directivo, al tiempo que añadió: "Tenés cada vez más gente sola o gente únicamente en pareja sin hijos, que el monoambiente responde a eso perfecto". Tapiola insistió en que la tendencia responde también a variables demográficas de largo plazo, entre ellas la caída de la natalidad, el crecimiento de los hogares unipersonales y el aumento de los divorcios.

“Quien adquiere una unidad de 40 metros cuadrados incorpora otros cientos, e incluso miles, de metros cuadrados de uso compartido que amplían las posibilidades de habitar.”Valeria Damiani, arquitecta especializada en el segmento

Desde la vereda del diseño arquitectónico, Valeria Damiani describió cómo se reformulan los proyectos a la luz del nuevo cuadro de situación. "El aumento del valor del metro cuadrado, las nuevas formas de habitar las ciudades y los cambios en la composición de los hogares impulsaron un mercado en el que las viviendas compactas ganan protagonismo", aseguró la especialista, para quien la clave pasa por entender al edificio como una red de servicios más que como una simple suma de unidades funcionales. La entrevistada completó su mirada con un concepto que resume el giro en marcha: el propietario accede a una superficie significativamente mayor a la de su unidad estricta, porque los espacios comunes multiplican las posibilidades de uso cotidiano.

La reconfiguración del mercado encuentra a los desarrolladores porteños readecuando la oferta hacia unidades funcionales que oscilan en el rango de los 40 metros cuadrados, dotadas de amenities pensadas para extender la superficie habitable más allá de los límites del departamento. Las fuentes del sector consultadas por este medio coincidieron en que el segmento seguirá ganando participación dentro del total de operaciones, en un escenario donde la decisión de compra se apoya menos en los metros cuadrados propios y más en la ecuación completa entre unidad, servicios compartidos y precio de ticket, en línea con lo que las propias empresas constructoras describen como el nuevo umbral de acceso a la propiedad en la Ciudad de Buenos Aires.