La oferta de departamentos en CABA se redujo casi a la mitad en superficie: la mediana cayó de 102 a 46 metros cuadrados en menos de un siglo

La superficie mediana de los departamentos ofrecidos en venta en la Ciudad de Buenos Aires se redujo un 55% entre las unidades construidas en la década de 1930 y las edificadas desde 2020, al pasar de 102 metros cuadrados a apenas 46 metros cuadrados, según un relevamiento elaborado por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai sobre 53.424 avisos activos de departamentos y PH en oferta en el mercado porteño.

Vamos a los números. La muestra se construyó con avisos de venta ordenados por año de construcción, lo que permite comparar qué características tienen las viviendas según la década en que fueron levantadas. La fotografía que arroja el informe describe un parque de oferta profundamente transformado: los departamentos actuales son, en promedio, menos de la mitad de grandes que aquellos que se edificaron hace casi un siglo.

Menos ambientes y cocheras que se venden por separado

El cambio no se limita a los metros cuadrados. La mediana de ambientes por unidad pasó de cuatro en las construcciones de los años treinta a dos en las levantadas desde 2020, lo que muestra un giro estructural hacia tipologías más compactas. Los monoambientes, que representaban el 1,9% de la oferta entre los departamentos de los años treinta, treparon al 35% en las construcciones de la década de 2020. En el extremo contrario, las unidades de al menos 100 metros cuadrados perdieron peso: cayeron del 53,2% al 9,4%.

El relevamiento también detecta un cambio en la composición del precio publicado. Entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4% de los avisos incluía la cochera en el valor de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa proporción bajó al 13,9%. En paralelo, los avisos con cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2% al 14%. Se trata de un movimiento relevante para el comprador, ya que la cochera dejó de estar incorporada al precio de lista en la mayoría de las publicaciones más recientes.

Cómo se distribuyó la reducción por barrio

• Recoleta: pasó de 90 a 45 metros cuadrados, una baja del 50%.
• Monserrat: registró una reducción del 41%.
• Palermo: cayó 40%.
• Villa Devoto: 6%.
• Villa del Parque: 8,5%.
• Villa Urquiza: 9,6%.

El estudio también subraya un punto técnico: la relación entre superficie y cantidad de ambientes se mantuvo en un rango estable de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente a lo largo de casi todo el período relevado. Tras una etapa con medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados en las construcciones de las décadas de 1970 a 2000, la superficie cubierta mediana volvió a retroceder desde 2010, retomando niveles que no se observaban desde mediados del siglo pasado.

Para dimensionar el dato central, vale la comparación con el año anterior: en términos absolutos, la diferencia entre las unidades de los años treinta y las construidas desde 2020 alcanza los 56 metros cuadrados, una caída que equivale a perder más de la mitad de la superficie de un departamento típico de aquella época. Frente a las construcciones de la década de 1970, la merma ronda los 16 metros cuadrados, dado que las unidades levantadas en aquel período ya mostraban una mediana cercana a los 62 metros cuadrados.

El cuadro que dibuja el relevamiento apunta a una transformación estructural de la oferta, más allá de los movimientos coyunturales del mercado. La pregunta que queda abierta es si esta reducción de la superficie y de los amenities incluidos en el precio responde a un cambio en la demanda —con hogares más pequeños y menor cantidad de integrantes por unidad—, a una decisión de costo y rentabilidad por parte de los desarrolladores, o a una combinación de ambos factores que seguirá marcando el rumbo de las próximas construcciones en la Ciudad de Buenos Aires.