Un sistema de ahorro colectivo para acceder a una vivienda en Argentina permite que diez personas, con un aporte mensual de 500 dólares cada una, puedan hacerse de un departamento valuado en 50.000 dólares al cabo de diez meses. La mecánica se repite en ciclos sucesivos hasta que la totalidad de los integrantes del grupo recibe su unidad, en un proceso que se extiende durante ocho años y cuatro meses.

Origen del esquema y adaptación al mercado local

La propuesta toma como punto de partida una práctica tradicional de Bolivia conocida como pasanaku, consistente en la reunión periódica de aportes entre un grupo de personas para que, en cada ronda, uno de los integrantes acceda al fondo acumulado. Juan Manuel Tapiola, director ejecutivo de la desarrolladora Spazios, retomó ese modelo y lo adaptó al mercado inmobiliario local bajo la denominación Tapiolaku, incorporando instrumentos legales orientados a darle mayor previsibilidad a los participantes.

El esquema básico de funcionamiento se apoya en una dinámica sencilla: diez personas aportan 500 dólares por mes, con lo que generan un fondo común de 5.000 dólares mensuales. Al cabo de diez meses, ese acumulado de 50.000 dólares se destina a la compra de un departamento. Luego se realiza un sorteo y quien resulte favorecido recibe la primera propiedad, aunque debe continuar con sus aportes hasta completar el ciclo. "Al final de los 10 ciclos de 10 meses, o sea, en 100 meses, todos tienen su propiedad de 50.000 dólares", explicó Tapiola.

Mecanismos de protección frente al incumplimiento

El riesgo central que enfrenta este tipo de ahorro grupal es que alguno de los participantes deje de pagar después de haber recibido su vivienda, habiendo aportado solo una parte de su valor. Para reducir esa exposición, el sistema contempla tres niveles de protección, cuya complejidad varía según el grado de confianza entre los integrantes.

• Escritura con deuda explícita: se deja constancia en la escritura de que el adjudicatario mantiene una deuda con el resto del grupo equivalente a las cuotas que aún no abonó.
• Condominio con usufructo: todos los integrantes ingresan como condóminos de cada propiedad y le otorgan al beneficiario el usufructo, lo que le permite habitar la vivienda sin pagar alquiler, mientras que la transferencia definitiva se concreta recién cuando termina el proceso completo.
• Fideicomiso como titular: la opción más robusta, en la que un fideicomiso mantiene la titularidad de los inmuebles durante todo el proceso, con un fiduciario que controla el cumplimiento de las condiciones y recién al cierre se otorga la escritura a nombre de cada participante.

Además del riesgo de impago, el esquema contempla la posibilidad de que el precio de las propiedades aumente a lo largo de los ciclos. Para evitar que quienes reciban su departamento en las últimas rondas queden en desventaja frente a los primeros adjudicatarios, la propuesta prevé un ajuste periódico de las cuotas, tomando como referencia la evolución del valor de los inmuebles en el mercado.

De esta manera, el mecanismo combina una dinámica de ahorro colectivo propia de la tradición boliviana con herramientas legales del derecho local, en un intento por acercar la compra de una vivienda a partir de aportes mensuales accesibles y, al mismo tiempo, ordenar los riesgos que suelen asociarse a este tipo de acuerdos entre particulares.